您的位置: 旅游网 > 女人

公共住房制度可行吗

发布时间:2019-08-16 19:00:26

  伯克利市要卖掉它仅有的75套公共住房了!这使当年的建筑设计师詹姆斯·恩(James Vann)很感慨。25年前,这些房子是作为永久性的可承担性住房建造的,但是现在市里放弃了对当下和未来穷人所作的承诺! 公共住房最后变成了一个“烫手山芋”。400多万美元的巨额维修费用、过度分散分布(75套房子分布于15个地方),以及长期服务与维修缺失导致的租户的冷漠等,使当地的非营利住房组织没有一家愿意接手。房子最后只得转入亿万地产富翁之手。 伯克利的失败引人反思:由政府直接建设并管理的公共住房,可行吗?我采访过的人,对此各持己见。 “管制太多是弊端” “就其设置的各种管制来说,公共住房不是一个提供可承担性住房的有效办法!”伯克利住房管理局局长蒂亚·英格拉姆(Tia Ingram)直截了当地说。 这一判断来自于她的实践操作经验。她介绍说,全美国的住房管理局局长们都在抱怨公共住房管制过多,太过官僚化。 “比如,美国住房与城市发展部(HUD)一方面要求你保护劳工权利,跟维修工签订合同、支付最低工资、遵守法定的工作时间等;另一方面又要求你必须在有限时间(24或48小时)内,对维修需求做出反应。这在现实世界中是行不通的!最低工资加上加班费,成本立马上去了。同时,HUD还在不断削减运营补助。此外,我们现在被淹没在数据与报表中——更多的时间被用来收集数据向上汇报,而不是用于实际的公共住房发展。”蒂亚·英格拉姆说。 她认为,政府应该在提供可承担性住房中扮演重要角色,如提供土地、为保障房的建造和运营提供资金。但是,她认为不应该由政府自己来建造并管理,政府直接提供太缺乏灵活性,更好的出路是公私合作。 “价值不可替代” 作为理念派的市长高级住房助理加尔文·方(Calvin Fong)的观点正好相反。在他看来,非营利提供等形式也许更有效率,但是公共住房具有不可替代的价值:它服务于市场甚至非营利组织不愿意服务的特定群体。 “公共住房与(如非营利组织提供的)可承担性住房服务的群体不一样。主要的区别在于对租户的收入限制不同——公共住房服务的对象可能是老人、残疾人、或家庭人口比较多的、或者没有工作技能的,他们的收入可能非常非常低(约为地区中位收入的 0%)”,加尔文·方表示,“还有一类是抵触服务的——比如有一些无家可归者,即使你给他们建房,他们也不愿意去住。但是,在某一时刻,得有人来应对他们。如果让私人非营利组织来做这个工作,会比较困难,因为他们也有自己的选择。所以,不能简单地讲哪一种提供方式更好,这取决于目标群体。谁什么做得更好,谁就做什么。” 但是,伯克利的公共住房毕竟失败了。“这主要是规模太小、出租屋数量太少的缘故!”有着金融MBA背景的加尔文·方认为,“如果我们公共住房不是75套,而是1000套或者更多,比如像纽约那样,我们就能获得更多的收入,从而抵消固定成本,最终达到收支平衡。” “最后,回到我的哲学观点上:当我们有机会且有能力服务于我们应该服务的人时,我们就应该这么做。否则,这些人就得睡大街,无家可归。”他强调。 事实印证了加尔文的话。随着公共住房的退出,美国产生了大量无家可归者。伯克利市住房服务处主管凯瑟琳·胡佛(Kathryn Hoover)亲睹了这一过程的发生。她七十年代时就参加工作,并从事可承担性住房工作至今。 “六、七十年代的时候,人们的居住条件有可能低于标准,但是不像今天这样有这多么无家可归的人。那时候没有人睡马路或者收容所!”凯瑟琳·胡佛说,“这些充足的数字并非由私人生产——它们没有生产大量的住房。唯一能够提供足够数量穷人住房的,至少在过去,是公共领域。那时候,绝大部分保障房都由联邦资助,或者由HUD资助,或者由隶属HUD的联邦住房管理局提供低息贷款资助。其中的优点很明显,就是你可以盖很多房子,因为只有一种资金来源——联邦资助,不需要融资成本。结果,我们建造了成千上万套的可承担性住房,其中,90%是公共住房,由公共机构建造,政府出资;其他10%由私人开发商建造,政府提供房贷资助。” “但是,现在政府有意识地将公共部分从可承担性住房市场中转移了出去——不再建造公共住房,甚至不再直接提供资金建房,绝大部分住房由私人领域与非营利组织形成伙伴关系进行开发,政府在可承担性住房中只作为一种融资工具参与。结果,我们的可承担性住房质量比过去提高了100%,但是房子数量远远不够了,我们现在的流浪汉问题比过去严重得多。” 她说。 “公共产权太脆弱” 伯克利公共住房失败了,公共住房全面退出了,即使是运作最成功的纽约市公共住房,也面临巨额的预算赤字。为什么如此有价值的公共住房一再败退呢? 在“制度分析派”学者史蒂文·巴顿(Steven Barton)看来,这源于自由市场国家对“公共”产权的敌视,这导致公共住房在政治变迁面前表现脆弱。史蒂文·巴顿是伯克利市可承担性住房领域经验与知识最丰富的人之一。 “美国的公共住房不是很成功的部分原因,是美国政治对‘公共’(政府所有)这种产权形式充满敌意:最初建造的时候,就对成本进行限制,导致建造质量不高;然后又系统性地、故意地资助不足,以致住房管理局没有足够的钱进行维护。虽然在人们的支持下,也能获得立法支持和预算分配,但那都是在经过了巨大的斗争和妥协之后。欧洲曾经有大量的市政住房,但是最后都被贱卖了(注:这里主要是指英国)。在某种程度上,这反映了美国和欧洲面临的共同问题——说明公共住房在政治变迁面前非常脆弱。”史蒂文·巴顿说。 正因为这样,史蒂文·巴顿在伯克利力推非营利组织建房。这种住房为私人(非营利组织)所有,受美国的私有财产权的保护;同时,非营利组织的宗旨是为穷人提供低于市场价格的住房,所以能将费用降下来。 (作者单位:国家行政学院)

肠胃敏感是不是病
吃生冷辣腹痛拉肚子
宝宝一只眼睛眼屎多
猜你会喜欢的
猜你会喜欢的